Le Guide Welcooom du Bail Réel Solidaire (BRS)

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d’accession sociale à la propriété, en vigueur depuis 2017, qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Autrement dit, vous achetez uniquement le logement (bâti) tandis que le terrain reste la propriété de l’OFS.

• Durée du bail : Le BRS est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans (généralement fixée à 60 ou 80 ans dans la pratique).
• Origine du dispositif : Il est issu de la loi dite « pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques » (6 août 2015), mise en application à partir de 2017. Plusieurs mesures législatives (ELAN, ALUR, etc.) sont venues compléter le cadre juridique.

Son objectif principal : proposer un logement à un prix nettement inférieur au marché (jusqu’à 40% moins cher!), en particulier dans les zones dites « tendues » (A, Abis, B1), afin de favoriser l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes ou intermédiaires.

Comment fonctionne le BRS ?

Le principe clé du BRS est la dissociation du foncier et du bâti :

1. L’OFS détient le terrain :
   • Il est agréé par l’État, souvent porté par un organisme Hlm ou une collectivité.
   • Son rôle est de porter durablement le foncier et de l’offrir à la location, sous conditions, aux accédants.
2. Vous achetez uniquement le logement :
   • Vous payez un prix d’acquisition encadré (souvent 15 à 40 % moins cher qu’une acquisition classique, selon la zone).
   • En contrepartie, vous versez à l’OFS une redevance foncière mensuelle (souvent calculée au m²).
3. TVA réduite et possibles abattements :
   • Le logement en BRS bénéficie d’une TVA à 5,5 % au lieu des 20 % habituels.
   • Dans certaines collectivités, un abattement de taxe foncière de 30 à 100 % peut être accordé (décidé localement).
4. Occupation du logement :
   • Le logement doit servir de résidence principale.
   • Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, vous ne devez pas posséder de logement adéquat (résidence principale ou investissement locatif qui vous procurerait des revenus suffisants pour un achat classique). Une déclaration sur l’honneur attestant ces éléments est désormais demandée.

Qui peut bénéficier du BRS ? (conditions et plafonds de ressources)

Le BRS s’adresse aux ménages sous plafonds de ressources, similaires à ceux du PSLA (Prêt Social Location-Accession). Les plafonds de ressources 2025 (fondés sur le revenu fiscal de référence N-2) varient selon la composition du ménage et la zone géographique (Abis, A, B1, B2, C).

D’autre part, les OFS et les collectivités peuvent également définir des critères de sélection supplémentaires pour chacune des opérations, de type :

• Typologie du logement et composition du ménage
• Proximité avec le lieu de travail
• Locataires occupants du parc social…

Financer son achat en BRS : prêt immobilier, PTZ et autres dispositifs

L’accession en BRS est souvent compatible avec des prêts aidés, comme :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous réserve de respecter les conditions de primo-accession et de ressources.
• Les prêts complémentaires : prêts conventionnés, prêts employeurs, aides locales éventuelles.

Grâce à la réduction du prix d’achat (car le foncier n’est pas inclus), la part d’emprunt à contracter est moins élevée. Cela facilite l’accès au crédit pour des ménages modestes ou intermédiaires, notamment en zone tendue.

D’autre part, si l’on trouve sur certains forums des commentaires de personnes qui indiquent avoir rencontré des difficultés pour trouver une banque acceptant de financer un projet d’achat d’appartement en BRS, il apparaît qu’aujourd’hui en 2025, ce sujet ne soit plus d’actualité. En effet, on trouve pas mal d’infos sur de nombreux sites de banques françaises sur le bail réel solidaire (Crédit Mutuel, Crédite Agricole, BPCE, Banque Postale, notamment, sans que cette liste ne soit exhaustive).

Nous vous conseillons donc, en premier lieu, de contacter votre banque ou un courtier pour un prêt immobilier.

Quels sont les avantages du BRS ?

1. Prix d’achat réduit :
   • La dissociation du foncier et du bâti permet une économie de 15 à 30 % par rapport au marché local.
2. Sécurité et maîtrise :
   • En cas de difficultés ou de revente, l’OFS peut garantir un rachat du logement à un prix encadré.
3. Redevance foncière modérée :
   • Généralement indexée sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), elle reste bien en-dessous du coût d’un loyer classique : 0,5 à 4 €/m², en fonction de la zone dans laquelle est situé le bien à acheter.
4. TVA réduite à 5,5 % et abattement de taxe foncière possible :
   • Diminue les coûts de l’accession (frais d’acquisition, charges annuelles).
5. Constitution d’un patrimoine :
   • Vous êtes pleinement propriétaire du logement (hors foncier) pendant la durée du BRS (jusqu’à 80 ou 99 ans).

Quels sont les inconvénients du BRS ?

1. Revente plafonnée
   • Le prix de vente est indexé sur un indice (ex. IRL), limitant la plus-value en cas de hausse immobilière rapide.
2. Redevance foncière obligatoire
   • Il s’agit d’une dépense mensuelle supplémentaire par rapport à une accession en pleine propriété.
3. Conditions de ressources et éligibilité
   • Vous devez respecter les plafonds de ressources à l’entrée.
   • Depuis 2025, il faut aussi attester que vous ne détenez pas d’autre logement adapté ou très rentable.
4. Disponibilité limitée
   • Le dispositif est prioritairement déployé dans les zones tendues (A, Abis, B1).
   • Moins d’offres disponibles en B2 ou C, où l’intérêt peut être plus réduit.
5. Complexité administrative
   • Le montage (accord OFS, vérification des ressources, PTZ, etc.) peut allonger les délais par rapport à une acquisition classique.
6. Obligation de respecter le cadre social
   • À la revente, le logement doit être cédé à un ménage éligible, ce qui peut restreindre le marché d’acheteurs potentiels.

Revente d’un logement acquis en bail réel solidaire

Le BRS est conçu pour être pérenne et bénéficier, dans le temps, à des ménages éligibles :

• Prix de revente encadré :
  • Fixé par l’OFS, il repose sur le prix d’achat initial, ajusté d’un indice (souvent l’IRL ou un indice similaire).
  • Des travaux d’amélioration peuvent justifier une majoration du prix de vente.
• Validation par l’OFS :
  • L’OFS s’assure que le nouvel acquéreur remplit les conditions de ressources.
• Garantie de rachat :
  • Si l’accédant rencontre des difficultés, l’OFS peut proposer une solution de rachat ou de revente facilitée.

Différence entre BRS et autres dispositifs (PSLA, location libre, etc.)

• BRS et Prêt Social Location Accession (PSLA) :
  • Tous deux sont des dispositifs d’accession sociale à la propriété.
  • Les plafonds de ressources sont proches, mais le PSLA repose sur un parcours « location-accession ». Le BRS, lui, sépare foncier et bâti dès l’achat.
• BRS et location libre :
  • En location libre, vous ne constituez pas de patrimoine, et le loyer suit le marché.
  • En BRS, vous remboursez un emprunt immobilier (pour la partie bâtie) et payez une redevance foncière très modérée.
• BRS et accession classique :
  • Le terrain ne vous appartient pas, ce qui baisse considérablement le coût global.
  • Vous devez respecter certaines conditions de ressources, et la revente est encadrée

Quelles démarches pour acheter en BRS ?

1. Identifier les offres BRS
   • Certains sites officiels et simulateurs (Ministère du Logement, OFS locaux, promoteurs) permettent de repérer les programmes BRS.
   • Les collectivités et les organismes Hlm peuvent également diffuser leurs offres.
2. Constituer votre dossier
   • Pièces à fournir : avis d’imposition, justificatifs d’identité et de résidence, etc.
   • Vérifier votre éligibilité : plafonds de ressources (N-2), résidence principale, absence de logement adapté.
3. Monter le plan de financement
   • Vérifier la compatibilité PTZ, potentiels prêts aidés ou prêts employeurs.
   • Solliciter votre banque ou un courtier : les acteurs bancaires sont de plus en plus familiers avec le BRS.
4. Signer le bail réel solidaire
   • L’acte notarié détaille la durée (18 à 99 ans) et les conditions de la redevance foncière.
   • Vous devenez propriétaire du bâti, tandis que l’OFS reste propriétaire du terrain.

Conclusion et contacts utiles

Le Bail Réel Solidaire constitue une solution durable pour faciliter l’accession à la propriété de ménages aux revenus modestes ou intermédiaires, notamment dans les zones à forte tension immobilière. En réduisant le coût d’acquisition grâce à la séparation du foncier et du bâti, il offre un levier financier important pour les territoires.

• Contacts :
  • Consultez la liste des OFS agréés sur les sites institutionnels (ministère ou Union Sociale pour l’Habitat).
  • Rapprochez-vous des organismes Hlm de votre secteur, qui peuvent accompagner le montage d’un projet en BRS.
  • Vérifiez les dispositifs d’aides locaux (garantie d’emprunt, abattement de TFPB, etc.).

En résumé, le BRS est un dispositif de long terme qui :

• Favorise la mixité sociale et l’accès à la propriété dans les zones tendues ;
• Encadre le prix de revente pour pérenniser l’accession sociale ;
• Permet une fiscalité allégée et des facilités de financement (PTZ, TVA réduite, abattement taxe foncière).

Pour plus d’informations, vous pouvez consulter les ressources du ministère du Logement, du ministère de la Transition écologique (rubrique Logement), ainsi que le service gratuit de conseil en financement et en accession proposé par certains organismes Hlm. N’hésitez pas non plus à solliciter un courtier spécialisé pour évaluer les meilleures options de prêt.